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山东11选5前一走势图:個人經營性貸款屬于小微企業貸款嗎_房地產企業年終獎“腰圍”背后的產業痛

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    房企年終獎“腰斬”背后的行業之痛

      2018年落幕,地產年終數據昭示著行業之艱。但冰冷數字似乎撓不到地產人的痛感,年終獎發放時,“腰斬”的切膚之痛才真切傳來。

      蔡帆(化名)真真切切體會了這種無奈。作為一家TOP20房企人士,他去年的年終獎大幅減少?!耙醞頤羌拋懿科驕?個月,這次大部分同事都只有3~4個月的水平?!輩譚嫠叩諞徊憑?。

      行業艱難時,房企試圖縮減一切成本過冬。管理費用、年終獎金,都成為每個老板死摳的“大錢”。暗流涌動,沒有地產人能獨善其身。

      腰斬的年終獎

      來現在的房企供職之前,蔡帆經歷過好幾家公司,見證了房地產的輝煌和低落時代。他拿過很高的年終獎,但看到去年的慘淡情況,蔡帆默不作聲。

      事實上,他所在公司的年終獎在業內一直狀態平穩,過去很多年幾乎是6個月工資水平。然而,受整個行業大環境影響,這家公司在去年縮減各項成本開支,開始準備“過冬”。

   shi shi shang, ta suo zai gong si de nian zhong jiang zai ye nei yi zhi zhuang tai ping wen, guo qu hen duo nian ji hu shi 6 ge yue gong zi shui ping. ran er, shou zheng ge hang ye da huan jing ying xiang, zhe jia gong si zai qu nian suo jian ge xiang cheng ben kai zhi, kai shi zhun bei" guo dong".

      “雖然早就預期今年年終獎情況不好,但是看到這個數字也難免哀傷。不過比起很多金融機構更大的波動性,我們也還算穩定?!輩譚嫠嘸欽?。

      另外一家高速發展的房企同樣減少了年終獎發放。一位地產高層對記者表示,他所在集團的中心總經理沒有人績效是A,只有四個B,整體績效完成度影響了團隊獎金包。

      過去一年,無論大小房企,績效情況都不夠理想?!拔業哪曛戰北熱ツ晟?,賺得也沒有去年多?!幣晃籘OP5房企投資部門人士同樣如此表述。

      在騰訊理財通近日發布的《2018年終獎調查報告》中,房地產行業毫無意外擠入前列。年終獎水平,似乎成為行業現狀的“試溫計”。但大數據背后,行業分化的現實不可忽視。

      據明源研究院統計數據,50萬以上年終獎基本集中在地產TOP30,比非地產百強的年終獎,高出近1倍。其中,35%拿到高年終獎的是項目總經理。以經理級別的年終獎為例,地產30強的營銷經理,相比非地產百強的年終獎,高出近1倍。

      而即使30強房企,高額年終獎也與基層員工無緣。據了解,一些頭部房企物業基層只有6000元,營銷基層更少,只有4000元。

      看著這份調查報告,一位TOP10房企人員心情復雜?!安荒苤豢雌驕?,地產年景不好時,我們年終獎部分整體打6折。區域公司老總說,我們算好的,重災區直接歸零,一分錢沒有?!?/p>

      沒人再想去回憶過往。房地產大年之際,有房企曾給區域總裁發超一億元年終獎,而這與其項目跟投機制有很大關系。通過將項目利益與員工利益掛鉤,實現員工和公司收益共享、風險共擔。

      高額收益下,很多企業紛紛采用該模式。但樓市低溫中,跟投機制也風雨飄搖。一些頭部房企甚至需要總裁來督促實行,逾期跟投的個人就要離開工作崗位。

    

      近日,在規模訴求下,綠城也罕見實施高周轉與跟投機制。而此前,綠城行政總裁曹舟南曾明確表示反對跟投,“這是典型的包贏不包虧的方式,激勵基礎上沒有進行強約束,還是務實一點好?!?/p>

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      “下行”壓力巨大

      當地產人在年終獎上感受到寒意時,整個行業的憂慮指數要再放大數倍。

      過去一年,全國商品房銷售面積171654萬平方米,同比增長 1.3%,增速比上年回落 6.4個百分點。商品房銷售額149973 億元,同比增長12.2%,比上年回落1.5個百分點。

      縱然銷售成績依然處于正增長狀態,但行業規?;蛞閻撂旎ò???碩鷓芯恐行腦げ?,2019年房地產行業銷售額可能會下降10個點左右。

      一位地產人士告訴記者,近年來,由于拿地和融資成本不斷升高,越來越多的房企加入到規模擴張的行列當中,競爭不斷加劇,房企毛利率和凈利率不斷下降已是不爭的事實。

      “銷售數據是給銀行看,以便融資。事實上,不管是規模增長,還是盈利能力,房地產行業都已經進入下行階段?!鄙鮮鋈聳勘硎?。

      在總體盈利情況不甚樂觀的情況下,如何在保持規模穩定的前提下有效降低拿地成本、營銷與管控成本、融資成本,成為各大房企面臨的主要問題。

      而過去一年,土地市場與融資情況都是讓房企喘不過氣的大山。

      2018年全國各城市土地流拍現象增加,低總價和低溢價成交逐漸常態化。在限房價、競自持等政策束縛下,以及在融資受限與銷售回款乏力的背景下,房企拿地極為謹慎。

      對一線城市來說,地價越來越貴,房企融資較難,在一線城市拿地回款慢,導致土地市場頻繁流拍;二線城市受調控持續深化及推出量影響,下半年土地流拍增多;而因棚改貨幣化安置和堅決遏制房價上漲等政策信號,房企在三四線亦拿地信心不足。

      從到位資金來源看,2018年以來,在“房住不炒”理念指引下,去杠桿、嚴監管等調控政策持續升級,房企融資渠道不斷收緊,綜合融資成本不斷攀升,企業融資越來越難。

      盡管海外融資成本較高,但在資金壓力下,房企仍會選擇發行海外債。據諸葛找房數據,至2018年末,房企海外融資利率在9.00%~13.75%,融資成本遠高于國內融資,國內融資利率在3.69%~8.50%。

      盛宴已然終結?

      時代車輪轟然碾過,縱然地產人與行業一起超負荷運轉,行業趨勢依然難以扭轉。過去的2018年,銷售、新開工、投資皆創十年新高。因此,業內觀點認為,2019年樓市將迎來“盤整期”,各類指標增速將不及2018年。

      市場反應已然開始。隨著房企一月份成績單出爐,地產市場2019開年慘淡局面漸漸明晰。百強房企銷售延續去年三季度以來的放緩趨勢,龍頭房企銷售額腰斬,市場表現繼續下行。

      數據顯示,過去一個月,超三成百強房企權益銷售金額同比下滑。其中,13家房企權益銷售金額降幅超30%,22家房企降幅在30%以內。即使目前房企在售項目個數相比去年大幅提升,但整體銷售表現并不盡如人意。

      業內專家認為,區域大分化前夜已經來臨。一線城市和部分二線城市,加上環北京(樓盤)這樣房價調整幅度較大的低線區域,可能已經到達市場底部。

      而隨著去庫存刺激政策逐漸退出,尤其是棚改貨幣化安置的收緊,作為成交規模占比達到69%的三四線城市市場勢必面臨調整。尤其是一些缺乏基本面支撐、房價漲幅過大而購買力捉襟見肘的城市商品房銷售形勢更不樂觀。

      2019年,開發商還能從銷售中回利多少?據中信證券(600030)研究,未來全國商品房銷售面積難有大幅提升空間。全年盡管存在按揭利率下行,政策松動的趨勢,但三四線城市房價過高,需求透支。2019年全年全國商品房銷售額或將同比下降 4.3%。

      但資金承壓不會減弱。2015~2016年集中發行的公司債開始密集到期,未來三年,房企償債承壓。據公開資料,2019年房企信托到期3669億元、債券及中票類到期4189億元,合計7858億元。

      大舟動蕩時,擺渡者何去何從?明源地產研究院顯示,27%的地產人會因年終獎選擇跳槽。房地產行業業績壓力大,如果不能在年底得到回報,不少地產圈人士表示“不能理解”。

      但大部分地產人選擇接受。據記者了解,面對年終獎減少,很多地產人比較“淡定”。上述TOP10房企人士表示,加班已經是正常工作范圍,但現在即使加班也無法完成績效。年終獎縮水時,只能默默接受。

    

     (責任編輯:婁在霞 HN151)

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